Неотделимые улучшения. Улучшения арендатора в объекты недвижимости: порядок возмещения и оценка стоимости Вопросы для экспертиза о неотделимых улучшениях

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи ФИО6, судей ФИО7 и ФИО8,
при секретаре ФИО9,
с участием представителей ФИО2 - ФИО13 (по доверенности), адвоката ФИО14, ФИО3, представителя ЖСК N ФИО10,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО7
дело по апелляционным жалобам ФИО2, ФИО3
на решение Автозаводского районного суда г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ
по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

Установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов.
В обоснование требований указала, что она и ответчица являются членами ЖСК N. ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК и ФИО3 был заключен договор об индивидуальном паевом взносе N, по условиям которого стороны участвуют в строительстве 3-комнатной <адрес> на 6-ом этаже 9 - 10-этажного дома по <адрес>. Дом введен в эксплуатацию и ему присвоен адрес: <адрес>. На заседании правления ЖСК N ДД.ММ.ГГГГ было принято решение предоставить ей <адрес>, при условии погашения долга ответчицы перед ЖСК в размере 259000 руб., после чего ФИО2 данная сумма была внесена. После решения правления истица стала производить ремонт в данной квартире, ДД.ММ.ГГГГ заключила договор со строительной организацией, общая стоимость ремонтных работ составила 1152183 руб. Работы по договору выполнены в полном объеме в соответствии со сметой и приняты ею по акту выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ.
<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ решение ЖСК N от ДД.ММ.ГГГГ в части перевода ФИО2 из <адрес> в <адрес> признано не соответствующим закону. В настоящее время данное жилое помещение принадлежит на праве собственности ответчице.
С учетом изменения и дополнения в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований, ФИО2 просила взыскать в ее пользу с ФИО3 неосновательное обогащение в виде стоимости ремонтно-отделочных работ <адрес> г. Н.Новгорода в сумме 1096490 рублей 86 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 204382 рубля 89 копеек, расходы по оплате государственной пошлины, расходы на оплату услуг представителя в сумме 5000 рублей (т. 2 л.д. 36).
Истец ФИО2, представитель ТСЖ N в судебное заседание не явились, дело рассмотрено без их участия.
Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО11 в судебном заседании иск не признали.
Решением Автозаводского районного суда г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО2 удовлетворены частично.
С ФИО3 в пользу ФИО2 взыскано неосновательное обогащение в сумме 333911 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6539 рублей 11 копеек, расходы на оплату услуг представителя в сумме 5000 рублей, а всего 347450 рублей 11 копеек.
В остальной части исковых требований ФИО2 отказано.
В апелляционной жалобе ФИО3 поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. Полагает, что судом не установлен факт улучшений ее квартиры в результате ремонта, произведенного ответчиком, а также размер таких улучшений. В данном случае в качестве неосновательного обогащения в соответствии с нормами ч. 3 ст. 303 ГК РФ и ч. 1 ст. 1105 ГК РФ должна рассматриваться не стоимость произведенных истцом ремонтных работ, а денежный эквивалент увеличения стоимости отремонтированной квартиры в результате этих работ, на момент приобретения собственником имущества, в котором произведены неотделимые улучшения. Однако истец не доказал, что в результате его действий по ремонту и перепланировке квартиры ее стоимость возросла. Также ФИО3 считает себя ненадлежащим ответчиком по делу, которым должен являться ЖСК N - собственник отремонтированной квартиры на момент проведения в ней ремонта. Полагает, что неосновательное обогащение не подлежит взысканию с нее в пользу ФИО2, допустившей злоупотребление правом и производившей в квартире ремонт, несмотря на судебные тяжбы. Не могут быть взысканы с ответчика, по его мнению, стоимость работ по самовольной перепланировке квартиры, а также расходы на уплату НДС, стоимость накладных расходов, сметная прибыль, поскольку истцом не был доказан факт выполнения ремонтных работ подрядной организацией ООО "Артель". Суд не принял во внимание, что ФИО2 удерживала квартиру в своем владении до ДД.ММ.ГГГГ, и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ произошел физический износ материалов, использовавшихся при ремонте. Ходатайство ответчика о назначении строительной экспертизы для разрешения вопроса о величине износа строительных материалов, поданное ФИО3 в канцелярию ДД.ММ.ГГГГ, судом не рассмотрено, чем был нарушен принцип состязательности.
В апелляционной жалобе ФИО2 поставлен вопрос об изменении решения суда в части как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что суд незаконно отказал в удовлетворении ее ходатайства об отложении судебного разбирательства в связи ее неявкой по причине предстоящей госпитализации и неявкой ее представителей ввиду их занятости в другом процессе. В связи с этим она была лишена возможности заявить ходатайство о возмещении судебных расходов. По мнению заявителя, суд незаконно положил в основу решения заключение ООО "Лаборатория судебных экспертиз", которое выполнено с ошибками, что подтверждается Аналитической запиской ИП ФИО12 Наличие у оценщика ООО "Лаборатория судебных экспертиз" ФИО1 документов, подтверждающих ее членство в саморегулируемой организации оценщиков, судом не проверялось. При разрешении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд необоснованно уменьшил сам размер процентов, а не ставку, как предусмотрено Постановлением Пленума Верховного Суда РФ/ВАС РФ N от ДД.ММ.ГГГГ, и не принял во внимание, что на момент вынесения решения по делу денежное обязательство ответчиком не исполнено. Полагает, что общая сумма демонтированных радиаторов и окон в размере 31354 руб. не должна исключаться из общей суммы неосновательного обогащения. Считает, что в основу решения суда должен быть положен представленный ею Локальный сметный расчет на сумму 1096490 рублей.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ФИО2 - ФИО13 и адвокат ФИО14 доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали. Просят назначить по делу повторную судебную строительно-техническую экспертизу по вопросам об объеме и стоимости произведенных в спорной квартире ремонтных работ в ценах на 3 квартал 2006 года, поручив ее проведение ИП ФИО12 (г. Н. Новгород, ул. Б., Покровская, <адрес>).
Ответчик ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы своей апелляционной жалобы также поддержала. Просит назначить по делу дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу по вопросу об определении величины износа строительных материалов, использованных при проведении ремонта в спорной квартире за период со дня окончания указанных ремонтных работ до ДД.ММ.ГГГГ, поручив ее проведение ООО "Лаборатория судебных экспертиз".
Выслушав явившихся по делу лиц, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ФИО2 является членом ЖСК N с 1989 года с целью строительства двухкомнатной квартиры в <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК N и ФИО3 заключен договор об индивидуальном паевом взносе N, предметом которого является участие сторон в строительстве одной трехкомнатной <адрес> на 6-ом этаже 9 - 10-этажного <адрес> г. Н. Новгорода общей площадью 67,72 кв. м за счет средств пайщика и компенсации удорожания строительства из средств областного и федерального бюджета (л.д. 116 т. 1).
ДД.ММ.ГГГГ состоялось заседание правления ЖСК N по вопросу перехода прав ФИО2 с двухкомнатной <адрес> на трехкомнатную <адрес> вместо ФИО3, которая не внесла полностью паевой взнос и за ней числился дол<адрес> приняло решение удовлетворить просьбу ФИО2 при условии перечисления денежных средств на расчетный счет ЖСК. ФИО2 выполнила обязательство и внесла разницу стоимости трехкомнатной и двухкомнатной квартиры. ФИО3 была без ее согласия и уведомления перемещена в квартиру меньшей площади стоимостью пропорционально внесенным денежным средствам.
Решением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 7 - 12), решение ЖСК N от ДД.ММ.ГГГГ в части перевода ФИО2 из <адрес> в <адрес> признано не соответствующим закону и отменено.
ДД.ММ.ГГГГ вновь состоялось решение правления ЖСК N о переводе ФИО3 из трехкомнатной квартиры на двухкомнатную, ФИО2 передана спорная <адрес>.
Решением Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23 - 29 т. 1), решение ЖСК N о переводе ФИО3 из трехкомнатной в двухкомнатную квартиру было признано незаконным и отменено, за ФИО3 признано право собственности на <адрес> г. Н. Новгорода, ФИО2 выселена из данного жилого помещения и обязана освободить его от своего имущества.
ФИО3 вселена в квартиру ДД.ММ.ГГГГ и пользуется ею (т. 1 л.д. 121). Жилое помещение было освобождено ФИО2 от принадлежащих ей вещей и имущества, из акта о выселении от ДД.ММ.ГГГГ следует, что имущества должника, подлежащего описи и передаче на ответственное хранение, в квартире не обнаружено (т. 1 л.д. 132 л.д. 3 исполнительного производства).
На основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора подряда с ремонтной организацией на выполнение ремонтно-отделочных работ ФИО2 отремонтировала <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приемки выполненных работ. Сумма затрат на проведение ремонтно-отделочных работ согласно Локальному сметному расчету составила 1152183 рубля (т. 1 л.д. 13 - 17, 3 - 37).
Ответчик Б. считает, что судом не установлен факт улучшений ее квартиры в результате ремонта и перепланировки, произведенных ответчиком и размер таких улучшений, поскольку вместо 3-комнатной квартиры ей была передана от ФИО2 фактически 2-комнатная квартира, с одной смежной (проходной) комнатой, соединенной с кухней, ремонт выполнен ненадлежащего качества. Полагает, что юридическое значение при рассмотрении спора имеет не стоимость произведенных истцом ремонтных работ, а денежный эквивалент увеличения стоимости отремонтированной квартиры в результате этих работ, на момент приобретения собственником имущества, что регламентировано статьей 303 ГК РФ.
Данные доводы апелляционной жалобы ответчика заслуживают внимания.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Как разъяснил в п. 29 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" Пленум Верховного Суда РФ, если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.
При рассмотрении дела судом не исследовался вопрос о том, увеличилась ли стоимость спорной квартиры в результате выполненного в нем ФИО2 ремонта и перепланировки, т.е. после произведенных ей улучшений. Вместе с тем, данный вопрос имеет существенное значение для разрешения возникшего между сторонами спора.
В соответствии со ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом.
Стороны, другие лица, участвующие в деле имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту.
Поскольку вопрос об изменении стоимости спорной квартиры в результате выполненных в нем ФИО2 произведенных неотделимых улучшений является юридически значимым при рассмотрении данного дела, судебная коллегия считает необходимым назначить и провести по делу дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу, поручить ее проведение эксперту ООО "Лаборатория судебных экспертиз" ФИО1 (г. Н. Новгород, Окский съезд, <адрес>), с учетом заявленных ходатайств сторон о назначении по делу судебной экспертизы - расходы по оплате возложить на стороны в равных долях.
Окончательный круг вопросов эксперту определяется судебной коллегией, при этом вопросы, предлагаемые сторонами и не имеющие юридического значения для разрешения дела, судебная коллегия отклоняет.
В связи с тем, что проведение экспертизы требует значительного времени, производство по настоящему делу до окончания проведения экспертизы в соответствии со ст. 216 ГПК РФ подлежит приостановлению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 79, 216, 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Назначить по настоящему делу дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу, на разрешение которой поставить вопросы:
1. Произошло ли увеличение стоимости <адрес> г. Н. Новгорода, возвращенной ФИО2, по ценам на 1 квартал 2009 года, в сравнении с ее стоимостью до произведенных истцом ремонтных работ и перепланировки?
2. Если стоимость возросла, то каков денежный эквивалент увеличения стоимости <адрес> г. Н. Новгорода в ценах на 1 квартал 2009 года?
3. Каков объем произведенных неотделимых улучшений <адрес> г. Н. Новгорода и размер произведенных ФИО2 на них затрат по состоянию на 1 квартал 2009 г. (с учетом естественного износа произведенного в 2006 году ремонта)?
4. Определить стоимость радиаторов отопления, установленных ФИО2 в <адрес> г. Н. Новгорода, и стоимость демонтированных радиаторов в ценах на 1 квартал 2009 года.
5. Определить стоимость оконных блоков, установленных ФИО2 в <адрес> г. Н. Новгорода, и стоимость демонтированных оконных блоков в ценах на 1 квартал 2009 года.
Проведение экспертизы поручить эксперту ООО "Лаборатория судебных экспертиз" ФИО1 (г. Н. Новгород, Окский съезд, <адрес>), предупредив ее об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за заведомо ложное заключение.
Оплату экспертизы возложить на ФИО2 и ФИО3 в равных долях.
В распоряжение экспертов предоставить материалы гражданского дела N.
Экспертизу провести в месячный срок с момента поступления дела в экспертное учреждение.
Производство по делу приостановить до окончания проведения экспертизы.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на " " при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

Оценка неотделимых улучшений. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта. Как правило, к ним относят результат перепланировки, капитального ремонта, восстановительных работ, реконструкции, реставрации, изменение поверхности стен, пола и потолка помещения и др. В качестве примера перечислим некоторые виды подрядных работ, в результате которых обычно возникают неотделимые улучшения: ремонт отопительной и канализационной систем; устройство бетонной стяжки на полу, устройство полового покрытия; монтаж оконных блоков; установка дверей; окраска стен и окон; работы, связанные с ремонтом фасада здания; работы по устройству капитальных перегородок и увеличение их высоты; работы, связанные с электроснабжением и электроосвещением помещений; работы по благоустройству прилегающей территории и.т.д

Неотделимые улучшения объекта аренды, которые невозможно отделить от самого объекта аренды, в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему по окончании срока аренды.
Если эти улучшения были произведены арендатором с согласия арендодателя, то арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений.

Несмотря на то что произведенные улучшения можно оценить в денежной форме, на них не распространяются нормы о неосновательном денежном обогащении (п. 2 ст. 1107 ГК РФ) и начислении процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Дело в том, что названные нормы применяются только в случае обогащения в денежной форме (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07 и п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. № 49). Улучшения имущества по своей природе денежными не являются. Иногда даже суду трудно определить, результаты каких конкретно работ следует относить к неотделимым улучшениям. В таких случаях обычно приглашают эксперта для дачи заключения.

Стоимость произведенных улучшений может быть установлена как по предоставленным арендатором первичным документам, подтверждающим осуществление расходов на реконструкцию арендуемого имущества, так и любым другим способом, согласованным сторонами. Действующее законодательство не обязывает стороны договора аренды использовать независимую оценку в качестве способа определения стоимости неотделимых улучшений, подлежащей возмещению арендодателем арендатору. В то же время, действующее законодательство не запрещает арендодателю за счет собственных средств осуществить независимую оценку произведенных арендатором улучшений арендуемого имущества с целью определения их действительной стоимости. В данном случае следует руководствоваться статьей 5 Федерального закона от 29.07.1998 .

Улучшение долевой собственности

Об улучшениях имущества можно вести речь не только при арендных отношениях, но и при пользовании долевой собственностью. Неотделимые улучшения недвижимости могут представлять собой как здания или строения, расположенные на земельном участке и, которые, в то же время, не могут быть отделены от него без вреда для них самих, так и определенного рода материальные затраты, которые произведены для изменения внутреннего облика помещений. Подобные затраты реализуются, как правило, в рамках проведения ремонта или реконструкции объекта недвижимости и в среде обывателей могут также именоваться упрощенно, как «ремонт».

Глава 16 первой части Гражданского кодекса- Долевая собственность это имущество, которое одновременно принадлежит двум или нескольким лицам на праве собственности. При этом определена доля каждого в общем имуществе. Порядок пользования долевой собственностью может быть предусмотрен законом и соглашением между владельцами имущества.

Участник долевой собственности вправе требовать соразмерного увеличения своей доли в общем имуществе сообразно произведенным в него неотделимым улучшениям (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Такое требование правомерно при соблюдении трех обязательных условий:
1) улучшения неотделимы;
2) улучшения произведены за счет собственных средств;
3) соблюден установленный в законе, соглашении порядок использования общего имущества.

Особенности оценки неотделимых улучшений недвижимости

Закономерно, что при оценке неотделимых улучшений существуют определенные нюансы в части сущности объекта оценки, которая накладывает особенности на процесс определения стоимости.

Во-первых, определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без увязки со стоимостью недвижимости, к которой они относятся.

Во-вторых, при определении рыночной стоимости капитальных затрат на ремонт важно учитывать то, что в отличие от традиционного понимания рыночной стоимости, для данного объекта существует ограниченный круг потенциальных покупателей и продавцов. А если точнее, то это только конкретный покупатель и продавец. А сделка по купле-продаже, в сущности, будет заключаться в том, что арендодатель будет компенсировать сумму произведенных затрат по реконструкции и ремонту.

Указанные обстоятельства, таким образом, формируют особенность применения подходов и методов к оценке. А именно, доходный подход в чистом виде, а также сравнительный подход не могут быть применены к подобному объекту. Это означает, что единственным подходом, в рамках которого может быть определена рыночная стоимость улучшений, является затратный. При этом суть расчетов затратным подходом будет заключаться в том, что капитальные затраты должны быть рассмотрены в качестве инвестиционного проекта (с учетом срока его окупаемости, текущей стоимости прошлых вложений, накопленного износа конструктивных материалов).

В результате осуществления расчетов оценщик определяет насколько эффективны, в материальном смысле, были произведенные затраты. Причем сумма компенсации, подлежащая уплате арендатору в качестве возмещения, рассчитывается с учетом временной стоимости денег. Это связано с тем, что арендодатель «покупает» улучшения только после окончания срока действия договора. Но к этому моменту уже успевает произойти уменьшение их стоимости в силу временной стоимости денег, а также физического износа конструктивных элементов. В этой связи нельзя полагать, что арендатор может рассчитывать на возмещение полного объема затраченных средств.

Для оценки стоимости неотделимых улучшений Вы можете обратится к нам, используя . Звоните, поможем! С нами работать выгодно и удобно! Надеемся увидеть Вас в числе наших клиентов!

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2011 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "МИР", г. Астрахань,
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 01.07.2010, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010
по делу N А06-1326/2010

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "МИР", г. Астрахань, к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Камызякский сельскохозяйственный колледж", г. Астрахань, Российской Федерации в лице Федерального агентства по образованию Российской Федерации, г. Москва, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области, г. Астрахань, о взыскании 17 091 917 руб. 87 коп.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Мир" (далее - истец, ООО "ТД "Мир") обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Камызякский сельскохозяйственный колледж" (далее - колледж), Федеральному агентству по образованию Российской Федерации (далее - агентство) о взыскании стоимости произведенных истцом улучшений арендованного имущества в размере 17 091 917 руб. 87 коп.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 01.07.2010 в удовлетворении заявленных ООО "ТД "Мир" исковых требований отказано.
С ООО "ТД "Мир" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 108 459 руб. 59 коп.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив иск в полном объеме.
Представитель истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.
В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании 09.02.2011 был объявлен перерыв до 11 час. 15 мин. 14.02.2011 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, после окончания которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда.
Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 30.12.2004 между колледжем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Мир телефонов" (арендатор) заключен договор на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося федеральной собственностью, согласно которому колледж сдал, а арендатор принял в аренду федеральное имущество - нежилое строение, общей площадью 1776 кв. м, расположенное по адресу: г. Камызяк, ул. Любича, д. 17 для использования под магазин.
Срок аренды установлен договором с 01.12.2004 по 01.09.2029.
Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что неотделимые улучшения арендуемого имущества производятся арендатором только с согласия колледжа. Стоимость произведенных арендатором улучшений, в том числе, неотделимых возмещению подлежит.
Согласно пункту 2.2.5 договора содержание, обслуживание, охрана, текущий и капитальный ремонт зданий (помещений) производится за счет средств арендатора.
Пунктом 3.1 договора от 30.12.2004 и приложением N 2 к данному договору арендатору при подписании настоящего договора устанавливается арендная плата за пользование федеральным имуществом в сумме 15 750 у.е. в год. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 1312,5 у.е., налог на добавленную стоимость - 236,25 у.е.
В соответствии с пунктом 3.2 договора от 30.12.2004 ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях не позднее 10-го числа отчетного месяца в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной плате плюс налог на добавленную стоимость. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последний день месяца, предшествующего оплачиваемому.
Передача имущества от арендодателя к арендатору оформлена двусторонним актом от 01.12.2004, подписанным сторонами.
Соглашением от 03.05.2006 стороны внесли изменения в договор аренды от 30.12.2004 в связи с изменением названия арендатора на ООО "ТД "Мир".
Договор аренды зарегистрирован 21.09.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Астраханской области.
Истец с одобрения ответчика произвел работы по капитальному ремонту здания согласно рабочему проекту реконструкции здания столовой.
Согласно техническому заключению от 29.12.2009 N ОН-43/09/133, выполненному ООО "Поволжский центр Независимой экспертизы имущества "Прайс" по заданию истца сметная стоимость выполненных СМР по реконструкции здания по адресу: Астраханская область, г. Камызяк, ул. Любича, д. 17 на дату проведения обследования составляет 17 534 452 руб.
Ответчиком были засчитаны в счет арендной платы за 2005 год произведенные истцу работы по ремонту кровли здания, подвода воды к зданию, остеклению здания на общую сумму 442 115 руб. 13 коп.
Остальные затраты по капитальному ремонту имущества ответчиком компенсированы не были.
На письмо истца от 14.04.2009 о компенсации затрат, ответчик сообщил об отказе в возмещении затрат истца по капитальному ремонту в связи с тем, что арендатор не получил разрешение на производство работ, что послужило основанием для обращения ООО "ТД "Мир" в суд с настоящим исковым заявлением.
Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что установить состояние имущества, подлежащего передаче в аренду и факт невозможности его использования по назначению без проведения капитального ремонта, невозможно.
Из договора аренды от 30.12.2004 и акта приема-передачи к нему не усматривается, что сторонами при подписании указанных документов было указано состояние имущества, передаваемого в аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В силу со статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Условиями договора аренды от 30.12.2004 установлено, что неотделимые улучшения арендуемого имущества производятся арендатором только с согласия колледжа. Стоимость произведенных арендатором улучшений, в том числе неотделимых, подлежит возмещению (пункт 1.6).
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что арендатор по настоящему делу вправе после прекращения договора аренды требовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
В соответствии с решением Арбитражного суда Астраханской области от 29.05.2008 по делу N А06-1629/2008 договор аренды нежилого помещения от 30.12.2004, заключенный между колледжем и ООО "ТД "Мир" расторгнут, с арендатора в пользу арендодателя взыскана задолженность по арендной плате в сумме 129 251 руб. 72 коп.
Основанием для расторжения договора аренды послужило то, что арендатор не исполнял обязательства по полному и своевременному внесению арендных платежей.
На основании решения Арбитражного суда Астраханской области от 26.05.2009 по делу N А06-1579/2009 ООО "ТД "Мир" обязано был возвратить по акту приема-передачи колледжем нежилое строение общей площадью 1776 кв. м (столовая "Юность"), расположенное по адресу: г. Камызяк, ул. Любича, д. 17.
В ходе исполнительного производства на основании акта совершения исполнительных действий от 13.10.2009 указанное строение передано ООО "ТД "Мир" колледжу.
По факту приема-передачи составлен акт приема передачи от 13.10.2009.
23.10.2009 комиссией по инвентаризации колледжа составлен акт инвентаризации переданного в ходе исполнительного производства спорного имущества, согласно которому в ходе инвентаризации было установлено:
- внутренняя отделка помещения полностью демонтирована или уничтожена;
- внутренняя электропроводка демонтирована или повреждена;
- внутренняя разводка водоснабжения так же демонтирована или повреждена;
- внутренняя система теплоснабжения полностью повреждена;
- прилегающая территория захламлена, декоративные ограждения демонтированы в полном объеме, декоративная отделка крыльца частично уничтожена, частично повреждена.
Как верно указал суд первой инстанции, вопрос о компенсации неотделимых улучшений может быть решен только при представлении документов, подтверждающих фактическое выполнение работ и затраты по их выполнению.
В качестве доказательства стоимости произведенных истцом отделимых улучшений истцом суду представлено техническое заключение от 29.12.2009 N ОН-43/09/133 по результатам обследования здания, расположенного по адресу: Астраханская область, г. Камызяк ул. Любича, д. 17, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Поволжский центр независимой экспертизы имущества "ОТАИС".
Согласно выводам, изложенным в указанном заключении, сметная стоимость выполненных строительно-монтажных работ по реконструкции здания по адресу: Астраханская область, г. Камызяк, ул. Любича, д. 17 на 24.12.2009 составляет 17 534 452 руб.
Из заключения следует, что в результате визуального обследования установлено, что в указанном здании в 2005 году произведена реконструкция, позволившая использовать здание как торгово-развлекательный комплекс. После реконструкции в подвале здания был размещен ночной клуб "Мирный" и складские помещения, на первом этаже располагался продовольственный магазин, на втором этаже магазин бытовой техники.
В заключении указано, что в 2007 году арендатор покинул здание. На дату обследования существующие здания разграблены, элементы отделки, санитарно-технические приборы и проводка демонтированы.
Из заключения также следует, что набор работ и объемы работ определены на основании рабочего проекта "Реконструкция здания столовой по ул. Любича, д. 17 в г. Камызяк Астраханской области" ООО ПИ "Астраханьпромстройпроект" с учетом корректировок и дополнений, выявленных во время натурного обследования объекта. Расчет стоимости работ произведен в уровне цен на дату осмотра (24.12.2009).
Из заключения не следует, что для проведения обследования и составления заключения ООО "ТД "Мир" были представлены документы, подтверждающие фактическое выполнение работ, указанных в рабочем проекте, и затраты на проведение работ.
Так, в заключение отсутствуют ссылки на акты приемки выполненных работ, договоры на выполнение строительных работ, документы о приобретении строительных материалов, платежные документы и другие документы.
В техническом заключении ООО "Поволжский Центр Независимой Экспертизы Имущества "Прайс" содержится вывод только о сметной стоимости строительно-монтажных работ, и по состоянию на дату проведения обследования.
Стоимость фактически выполненных работ в представленном заключении не указана.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать факт проведения им работ, в результате которых созданы неотделимые улучшения, стоимость этих улучшений.
Суду апелляционной инстанции истцом представлена справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 от 31.08.2005, согласно которой стоимость выполненных работ и затрат составила всего 9 345 850 руб. 79 коп., а так же акт о приемке выполненных работ за август 2005 года по форме КС-2 на сумму 9 345 850 руб. 79 коп.
При этом в справке по форме КС-3 не указан объект, на котором производились работы, в строке "стройка" указано - Дружикин, а так же отсутствует наименование как видов работ, так и наименование затрат.
На основании изложенного указанные документы не были приняты судом в качестве надлежащих доказательств факта проведения работ по улучшению арендованного имущества и стоимость этих улучшений.
Иные доказательства, а именно документы о приобретении строительных материалов, платежные документы и другие документы, подтверждающие затраты общества на проведение работ, истцом суду не представлены.
Согласно пояснениям сторон, работы по водообеспечению, ремонту кровли здания, а также остеклению на сумму 442 115 руб. 13 коп. арендодателем зачтены в счет уплаты арендной платы.
Стоимость указанных работ в сумму иска не включена.
Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В пункте 2.2.1 также указано, что арендатор обязан использовать помещение исключительно по прямому назначению, то есть под магазин.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона.
Из технического заключения следует, что арендованное имущество использовалось арендатором не только под магазин, но и под ночной клуб и склады, а, следовательно, и работы по улучшению арендованного имущества производились в целях использования здания не только под магазин, но и под ночной клуб и склады, что противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договора.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что работы по установке охранной и пожарной сигнализации, установке столбов и изготовление металлических секций для забора, изготовление оборудования для детской площадки не относятся к работам по улучшению арендованного имущества.
Установка забора и устройство детской площадки относится к благоустройству территории и не являются обязательными требованиями, предъявляемыми к использованию здания в качестве магазина.
Истцу в аренду предоставлялось здание для использования под магазин, а не земельный участок, прилегающий к этому зданию, на котором установлены забор и организована детская площадка.
Договором аренды предусмотрена компенсация неотделимых улучшений арендованного имущества, а не элементов благоустройства территории.
Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, из представленных документов невозможно определить относятся ли элементы благоустройства к отделимым либо неотделимым улучшениям.
В силу абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Однако, как следует из материалов дела, имущество возвращено арендодателю в неудовлетворительном состоянии.
Поскольку в результате обследования установлено, что здание разграблено, элементы отделки, санитарно-технические приборы и проводка демонтированы, суд первой инстанции обоснованному выводу, что стоимость фактически выполненных работ на дату обследования не могла быть определена.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.
В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины по кассационной жалобе относится на истца.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 01.07.2010, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2010 по делу N А06-1326/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Строительная экспертиза квартиры

Строительная экспертиза с целью определения наличия неотделимых улучшений в квартире

Строительная экспертиза квартиры

Обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится, как правило, в три связанных между собой этапа:

• подготовка к проведению обследования;
• предварительное (визуальное) обследование;
• детальное (инструментальное) обследование.

В соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п. 6.1 Подготовка к проведению обследований предусматривает ознакомление с объектом обследования, проектной и исполнительной документацией на конструкции и строительство сооружения, с документацией по эксплуатации и имевшим место ремонтам и реконструкции, с результатами предыдущих обследований. Экспертом произведен внешний осмотр объекта, с выборочным фиксированием на цифровую камеру, что соответствует требованиям СП 13-102-2003 п. 7.2 Основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).

Обмерные работы производились в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 п.8.2.1 Целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия проекту или отклонение от него. Инструментальными измерениями уточняют пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высоту помещений, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д. По результатам измерений составляют планы с фактическим расположением конструкций, разрезы зданий, чертежи рабочих сечений несущих конструкций и узлов сопряжений конструкций и их элементов.

В ходе строительной экспертизы квартиры установлено:

• При осмотре жилых помещений квартиры каких-либо улучшений не выявлено.
• При осмотре кухни каких-либо улучшений не выявлено.
• При осмотре санузла и коридора каких-либо улучшений не выявлено.

Коментарий строительного эксперта по обследованию квартиры Согласно статье 623 ГК РФ «отделимыми признаются улучшения, которые могут быть отделены от вещи без вреда для нее. Соответственно неотделимые улучшения при их отделении от вещи ухудшают ее состояние, вследствие чего она приобретает недостатки».Таким образом, в ходе обследования неотделимых улучшений в квартире не выявлено.

Заключение по строительной экспертизы квартиры

По результатам экспертизы, в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, в ходе диагностического обследования неотделимых улучшений в квартире не выявлено.

• Неотделимые улучшения квартиры - Строительная экспертиза с целью определения наличия неотделимых улучшений в квартире