План земельного участка проект межевания. Два лучших способа получить проект межевания и проект планировки территории! Как составляется карта межевания – примеры карт

Законодательством установлено, что все земельные участки должны иметь четко определенные границы. Для определения этих границ проводится процедура межевания участка. Данную процедуру могут проводить только лицензированные компании, в которых работают специально образованные кадастровые инженеры. Используя знания и специальную аппаратуру по определению координат расположения участка, они составляют межевой проект, на основании которого происходит фактический выдел границ на земельном объекте.

Для исключения споров между владельцами соседних участков собственники должны документально закрепить свои границы. Для этого составляется межевой проект каждого участка.

На основании его все данные об участке заносятся в единую базу кадастрового реестра. С помощью проекта определяются координаты участка и точное месторасположение, его площадь и форма.

Под проектом понимается определенный перечень бумаг, в которых содержится вышеперечисленная информация. Градостроительный кодекс определяет обязательные составляющие данного проекта. К ним относятся 2 основные части:

аналитическая;
графическая.

Первоначально идет графическая часть, где участок изображен в виде плана земельного объекта. Изображение должно соответствовать его фактическим размерам, указанным в масштабе. Также должна быть соблюдена его форма и все поворотные точки. Должны быть точно расчерчены красные линии и границы участка.

Также здесь обязательно указываются:

красные линии, которыми фиксируются пограничные границы земельного объекта;
границы строящихся зданий, объектов;
границы территорий, которые считаются культурным наследием или на которые распространяется особый порядок пользования;
границы участков, где планируется строительство объектов государственного значения;
необходимый отступ, который нужно соблюдать при строительстве зданий.

В аналитической части указывается информация о фактической площади участка, которая получилась после межевания. Она может отличаться от той, которая указывалась ранее в правоустанавливающих документах. В этом случае придется на основании данного проекта вносить изменения во все документы.

Также подробно указывается информация о построенных на территории строительных объектах, их назначении, площади, территориальном расположении относительно границ участка.

Самым последним идет смета платных услуг, оказанных заказчику. Сюда может входить составление только межевого плана либо иные вспомогательные услуги:

сбор необходимой документации;
вынос границ на реальный участок;
иные виды работ.

Кроме этого, на оборотной стороне графической части должен находиться акт согласования границ со всеми соседними землевладельцами. Там должны стоять их подписи и подпись инженера, который составлял проект. Так выглядит межевой план любого участка. Предоставление его в любом другом виде недопустимо.

Этапы работ

Для того чтобы зарегистрировать участок в реестре учета недвижимости, нужно иметь утвержденный межевой проект. Для его составления необходимо выполнение целой процедуры.

Первым этапом заказчик должен написать заявление в компанию о том, что ему необходима данная процедура.
Далее он должен предоставить необходимую документацию.
После этого с ним заключается договор, на основании которого кадастровый инженер выполняет межевание.
Далее исполнитель должен проанализировать предоставленные ему документы на участок и в случае необходимости заказать дополнительные бумаги.
После этого составляется технический проект, рассчитываются границы, отступы, создается ориентировочный чертеж участка.
Специалист должен уведомить всех окружающих землевладельцев о проведении межевания. В ней должны участвовать все лица, чьи интересы могут быть задеты.
После этого он выезжает на участок для проведения его измерения.
На основании проведенных замеров вычисляется полная площадь земельного объекта и точное его месторасположение.
Составляется итоговый межевой план с графической и аналитической его частью.
Составляется итоговая смета о стоимости проведенных работ.

В таком порядке действует кадастровый специалист при межевании земельного участка. Желательно составлять условия договора таким образом, чтобы часть оплаты за оказанные услуги производилась после составления плана. Тогда в этом случае компания и сам специалист будут заинтересованы в получении более быстрого результата.

Сами сроки могут зависеть не только от работы специалиста, но и от:

полноты предоставленной необходимой документации;
своевременного участия в межевании соседей;
своевременного подписания всеми соседними землевладельцами акта согласования границ и отсутствия разногласий между с ними.

Все эти дополнительные факторы напрямую оказывают влияние на сроки предоставления готовой документации.

Документы

Сбор необходимых документов может быть предоставлен кадастровому специалисту, а можно подготовить самим, тогда это поможет сэкономить время.

Потребуются следующие бумаги:

Личный паспорт владельца участка либо его представителя.
Доверенность на разрешение представлять интересы собственника в данном деле. Она должна быть заверена у нотариуса.
Правоустанавливающие бумаги на землю. К ним относятся выписка из ЕГРН либо свидетельство, выданное ранее. В настоящее время право собственности подтверждается только выпиской.
Первоначальные документы, на основе которых было зарегистрировано право данного владельца. Сюда относятся различные договоры купли-продажи, аренды, вступления в наследство и аналогичные бумаги.
Кадастровая выписка на участок.
Технический план при наличии.

На основании данных бумаг специалист начинает межевание. Если технической документации будет недостаточно, то ему придется заказывать ее в кадастровом реестре, а ее получение займет несколько дней.

Сроки и стоимость

В договоре организация обязательно должна указать стоимость всех работ. Так как данное ценообразование государством не регулируется, то компании вправе устанавливать любые расценки. В этой сфере формирование цен осуществляется рыночной конкуренцией. Чем больше количество компаний, тем шире будет диапазон их расценок.

Как правило, стоимость работ в больших городах значительно выше. Также она может существенно завышаться при установке быстрых сроков на составление проекта.

В среднем стоимость межевания варьируется в пределах 10 тысяч рублей при площади участка до 15 соток. При ускоренных сроках до 2 недель стоимость может увеличиться до 15 тысяч.

Все сроки — не менее 10 рабочих дней. Важно, что уведомление соседей занимает 30 рабочих дней. Так как именно в течение этого срока они должны получить уведомление и известить кадастрового инженера. С учетом этого средняя скорость составления плана получается полтора-два месяца.

Когда необходимо межевание

В настоящее время есть множество участков, которые имеют спорных границы своих территорий. Это связано с тем, что раньше допускалось множество ошибок при оформлении документации на землю. Сейчас данные определяются с помощью спутника, поэтому ошибки практически невозможны.

На этом основании законодательством установлены ситуации, когда межевой проект потребуется его владельцу:

при передаче прав собственности на него;
при распоряжении участком;
при проведении коммуникаций;
при проектировании и составлении сметы на строительство на участке либо проведение коммуникаций;
в случае возникновения спорной ситуации с соседями по поводу границ участка;
при выделении доли из земельного объекта либо объединении его с другими землями.

Во всех этих случаях необходимо будет межевание. А с 2019 года оно становится обязательным для всех землевладельцев.

Среди всей градостроительной документации, акты, касающиеся земель, считаются наиболее важными. Прежде чем возвести какое-либо сооружение на определенном участке, необходимо провести процедуру межевания территории.

Данное мероприятие включает в себя:

определение границ земельного надела;
установление рельефных особенностей данного участка;
учет всех строений, которые уже находятся на данной территории;
юридическое закрепление всех установленных выше пунктов.

О том, что же из себя представляет проект, о его стоимости и законодательной базе читайте в представленной статье.

Проект межевания территории

С 1-го марта 2016 года все, кто владеет земельной недвижимостью должны составить план земли согласно действующему законодательству. Разработка данной документации находится в компетенции специальных инженерно-кадастровых организаций. Инициаторами проведения процедуры могут быть муниципальные органы власти, юридические организации, садоводческие товарищества, а также физические лица.

Само мероприятие осуществляется в три этапа:

1- Выпускается постановление муниципалитета о проведении работ и разработке плана объекта, подписанное руководителем местной администрации. Данное решение в обязательном порядке публикуется.
2- Разрабатывается чертеж — исполнителями выступают кадастровые инженеры профильных фирм.
3- План согласовывается с распорядителем. В обязательном порядке чертеж проверяется и утверждается администрацией, которая проводит сверку данного акта на соответствие техническим нормам, планированию земляных площадей, законодательному порядку применения территорий и застроек.

Проект межевания территории садоводческого товарищества — образец

Проект по проведению межевания площади садоводческого товарищества осуществляется на основании такой документации:

заявление от субъекта, ходатайствующего о мероприятии;
его личный документ – паспорт гражданина РФ;
свидетельство, подтверждающее права на данную земельную недвижимость;
технические справки и акты из БТИ и Кадастровой Палаты.

Образец данного документа можно загрузить бесплатно, пройдя

Территории линейного объекта – образец проекта

При проектировании плана и определения границ линейного объекта руководствуются такими законодательными актами:

Градостроительным Кодексом России — ст. 42, 43, 45, 46;
Постановлением Правительства РФ № 77 от 15. 02. 2011 г.
СНиП 11-04-2003 о правилах создания экспертизы и утверждения градостроительных актов;
Инструкцией РДС 30-201-98 о нормах осуществления проектирования красных линий в городах и регионах РФ.
Приказом Минэкономразвития № 388 от 03.08. 2011 г.

Образец проекта межевания территории линейного объекта можно скачать

Пояснительная записка к проекту

Как правило, к главному документу прилагается пояснительная записка, в которой раскрываются отдельные положения по защите территорий от чрезвычайных обстоятельств, обеспечение их пожарной безопасности, а также особенности проведения операций по гражданской обороне.

Данный акт содержит точные характеристики планируемых работ, содержащие сведения о системах инженерно-технического обеспечения населения, видах транспортного и общественного обслуживания.

Загрузить образец пояснительной записки к проекту межевания территории бесплатно можно

Градостроительный кодекс и проект межевания территории

В Градостроительном кодексе основные нормы проведения мероприятий по межеванию определены в статье 43. В частности, в ней говорится о том, как осуществляется подготовка проекта – должны быть учтены границы земельного объекта, его структура, назначение и другие факторы.

В пункте 5 ст. 43 Градостроительного Кодекса подробно излагается, что включают в себя чертежи проектирования и что на них отображается – границы участка, его площадь, а также условные номера, зоны и так далее.

Без приведения их состава и содержания в соответствие с положениями ГрК РФ в редакции Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ, если иное не предусмотрено указанным Законом.

1. Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию.

2. Подготовка проекта межевания территории осуществляется для:

1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;

2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

3. Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта.

4. Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории.

5. Текстовая часть проекта межевания территории включает в себя:

1) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования;

2) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

3) вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;

4) целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков);

5) сведения о границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания, содержащие перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Координаты характерных точек границ территории, в отношении которой утвержден проект межевания, определяются в соответствии с требованиями к точности определения координат характерных точек границ, установленных в соответствии с настоящим Кодексом для территориальных зон.

6. На чертежах межевания территории отображаются:

1) границы планируемых (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры;

2) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи;

3) линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

4) границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

5) границы публичных сервитутов.

(см. текст в предыдущей редакции)

6.1. При подготовке проекта межевания территории в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков их местоположение, границы и площадь определяются с учетом границ и площади лесных кварталов и (или) лесотаксационных выделов, частей лесотаксационных выделов.

7. Материалы по обоснованию проекта межевания территории включают в себя чертежи, на которых отображаются:

1) границы существующих земельных участков;

2) границы зон с особыми условиями использования территорий;

3) местоположение существующих объектов капитального строительства;

4) границы особо охраняемых природных территорий;

5) границы территорий объектов культурного наследия;

6) границы лесничеств, участковых лесничеств, лесных кварталов, лесотаксационных выделов или частей лесотаксационных выделов.

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Подготовка проектов межевания территории осуществляется с учетом материалов и результатов инженерных изысканий в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с настоящим Кодексом. В целях подготовки проекта межевания территории допускается использование материалов и результатов инженерных изысканий, полученных для подготовки проекта планировки данной территории, в течение не более чем пяти лет со дня их выполнения.

9. При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.

10. В случае, если разработка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, в границах которой предусматривается образование земельных участков на основании утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, срок действия которой не истек, местоположение границ земельных участков в таком проекте межевания территории должно соответствовать местоположению границ земельных участков, образование которых предусмотрено данной схемой.

11. В проекте межевания территории, подготовленном применительно к территории исторического поселения, учитываются элементы планировочной структуры, обеспечение сохранности которых предусмотрено законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

12. В случае подготовки проекта межевания территории, расположенной в границах элемента или элементов планировочной структуры, утвержденных проектом планировки территории, в виде отдельного документа общественные обсуждения или публичные слушания не проводятся, за исключением случая подготовки проекта межевания территории для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение красных линий влекут за собой изменение границ территории общего пользования.

(см. текст в предыдущей редакции)

Чтобы обозначить все внешние границы, а также нанести границы особых зон, создаются так называемые проекты планировки и межевания территории. Это технические документы, содержащие чертежи различных участков и описание к ним. О том, из каких этапов складывается процедура разработки и согласования таких документов – в этой статье.

Законодательное описание, состав содержания документов приводится в Градостроительном кодексе РФ:

статья 42 – проект планировки;
статья 43 – проект межевания.

С технической точки зрения такие документы представляют собой детализацию Генерального плана по развитию города или других населенных пунктов, хотя формально (с юридической точки зрения) они не связаны друг с другом. Сравнение этих типов документации представлено в таблице.

сравниваемый признак	Проект планировки территории	Генеральный план
какие объекты описываются	только отдельный элемент населенного пункта (он относится к так называемой планировочной структуре) – это могут быть отдельные районы, кварталы и т.п.	населенный пункт в целом (представляется план по развитию территории конкретного города)
какие чертежи входят в состав документа	детальный чертеж, полностью отражающий схему местности	карта с точными границами существующего или возникающего населенного пункта (в проекте); карта отдельных функциональных зон – жилые, производственные, природные.
что входит в описательную (текстовую) часть документа	аналитические материалы, обосновывающие границы и возможные изменения границ; технические характеристики развития территории и их изменение во времени (например, плотность застройки).	аналитические материалы, обосновывающие такие границы, решения о возможном изменении границ, а также расположение отдельных функциональных зон; все технические параметры функциональных зон (площадь, высота домов и т.п.).

Таким образом, рассмотренные документы относятся к проектной документации, а их основная цель – отражение существующих границ всего населенного пункта и его отдельных зон (внешних и внутренних). При этом учету подвергаются границы всех земельных участков – уже застроенных, а также с планирующейся застройкой (в этом случае дополнительно указываются предполагаемые сроки и стадии освоения территории).

Например, на карте города, как правило, намечается несколько таких планировочных зон. Каждая из этих зон имеет свои названия, которые обычно даются по наименованию районов, берегов рек (например, Правый берег Иртыша).

По каждому проекту составляется одно Постановления Администрации за подписью главы населенного пункта (в случае с областным центром – мэра), как показано на рисунке ниже. В документе содержится:

содержание вносимых изменений (при дальнейшем освоении территории, образовании новых участков путем разделения или объединения уже существующих);
площади каждой зоны – жилой застройки, дорожных зон, улиц, зон озеленения;
указания различным Департаментам местной Администрации с описанием дальнейших действий в связи с вносимыми изменениями.

В приложениях к такому Постановлению содержится подробное описание основных показателей территории (технических и экономических):

площади каждой зоны (жилая, улицы, дороги и т.п.);
детализация данных по каждой зоне (площади жилых домов разной высоты — 1-2 этажа, 3-5 этажей, 6-18, от 18);
плотность застройки;
численность и плотность населения;
данные по объектам, относящимся к образовательной сфере (места, посещения в смену, минимальные площади);
данные по объектам здравоохранения;
данные по объектам физкультурно-оздоровительных центров с приведением их площадей.

Для каждого из этих параметров указывается 2 значения – существующее в настоящий момент и планируемое.

Вторая часть приложения – собственно планировка территории, отраженная на схеме с условными обозначениями.

Состав проекта планировки

Любой проект, описывающий тот или иной элемент структуры планировки города или другого населенного пункта, состоит из технической (чертежи) и описательной (аналитические материалы) частей. Требования к содержанию четко регулируются законодательством, поэтому вне зависимости от назначения, расположения и других особенностей территории следует исходить из следующих разделов проекта планировки:

Основная часть – это собственно чертеж (схема) участка. На ней наносятся:

все границы застроенных, освоенных областей, а также зон, на которых предполагается строительство жилых и/или производственных объектов;
так называемые красные линии, которые выделяют границы земли с линейными объектами.

Аналитическая часть – подробное положение, содержащее материалы о предполагаемом развитии территории, а также о технических характеристиках развития и их изменении во времени:

жилые здания;
производственные помещения;
объекты любой инфраструктуры, обслуживающей район (дороги, инженерные сети, больницы, школы и т.п.);
очередность введения объектов, которые предполагается возводить на данной территории.

Наконец, отдельно выделяется раздел с материалами, обосновывающими особенности именно такого проекта:

результаты и интерпретация результатов исследований инженеров;
обоснование границы каждой зоны, а также возможного изменения этой границы, предусмотренного в плане развития;
схема с расположением каждого капитального объекта;
проходы ко всем водоемам (искусственным и естественным), предназначенным для свободного доступа;
полный список планируемых мероприятий, связанных с охраной природы, мер гражданской обороны, экологической защиты территории (в особенности для тех населенных пунктов, которые располагаются рядом с атомными электростанциями);
так называемая вертикальная планировка участка, а также другие материалы, учитывающие индивидуальные особенности земельного участка.

Пример реального проекта приведен на рисунке.

Состав проекта межевания

Основная часть с чертежами, схемами установления границ, межевания земли. На чертежах и схемах территории должны обязательно учитываться:

красные линии и величина отступа от них для установления зоны, где разрешается возведение капитальных строений;
границы и описание публичного сервитута – например, для прохода к водоему общего пользования, для проведения специальных работ на земле (дренирование) и т.п.

Аналитическая часть содержит:

площади и способы возникновения земельных участков, которые образуются в результате процедуры межевания;
виды использования территории в соответствии с утвержденным классификатором (например, для выращивания сельскохозяйственных культур, для строительства высотных домов, индивидуальных домов и т.п.).

Сроки создания и согласования

Любая проектная документация, связанная с изысканиями для организации планировки территории, ее межевания проходит обязательное согласование проекта с органами местной Администрации (департаменты по градостроительству). Сроки в каждом случае могут быть разными, в том числе и значительно увеличиваться в силу специфики территории или разногласий между заинтересованными сторонами, судебными разбирательствами и т.п. В случае стандартного проведения процедуры ориентировочный срок составляет порядка 3-4 месяцев .

При этом все этапы можно условно разделить на 3:

Распоряжение соответствующего органа власти, в котором дается указание на начало работы над проектом планировки.
Собственно разработка. Она осуществляется только лицензированными компаниями. Ориентировочная стоимость услуги от 400 тысяч до 1 млн рублей .
Согласование с местной Администрацией готового проекта, внесение корректив и окончательное утверждение документации, после чего проект вступает в силу и получает юридическое значение.

Этапы и ориентировочные сроки приведены в таблице

Подробное рассмотрение этапов разработки

На практике разработка представляет собой сложную техническую процедуру, в ходе которой проводятся соответствующие изыскательные работы. Отличительная особенность стадий этого процесса состоит в том, что основное внимание уделяется собственно разработке проекта. В то время как этап согласования – это соблюдение исключительно юридических требований к документам, коррекция отдельных параметров в соответствии с требованиями органов местной власти. Далее подробно рассматривается каждый этап.

Получение распоряжения КГА

Чтобы начать работу над составлением чертежей и аналитических материалов, следует получить разрешение от Комитета по градостроительству и архитектуре. Документ выполняет 2 функции:

Дает разрешение на проведение застройки на обозначенном участке.
Дает техническое задание по разработке проекта этой территории с учетом особенностей ее планировки.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Срок действия такого документа составляет 1 год с момента его подписания. Однако если срок истек, нет необходимости подавать повторную заявку – достаточно обратиться в Комитет для пролонгации.

Обращение в Администрацию и проведение общественных слушаний

После получения распоряжения КГА следует обратиться в местные органы власти, куда подается другое заявление. В ответ на заявление непосредственно глава Администрации издает постановление и назначает уполномоченное лицо, курирующее данный проект. Наряду с этим этот же сотрудник организовывает обязательные общественные слушания, на которые подготавливаются презентационные материалы для дальнейшего согласования.

В публичных слушаниях принимают участие:

собственники участков территории, предполагающейся для застройки;
представители экспертного сообщества;
лица, чьи интересы непосредственно могут быть затронуты в связи с принимаемым решением;
представители органа местной Администрации.

После принятого положительного решения, получения соответствующих отзывов всех заинтересованных сторон составляется протокол, который публикуется в открытых источниках (сайт, официальная газета региона). Срок действия этого решения составляет 11 месяцев, т.е. именно в течение этого срока проект планировки территории должен быть составлен и согласован в конечном варианте.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. По установленным правилам основным источником финансирования изысканий должен стать муниципальный или региональный бюджет. Тем не менее, гражданское законодательство не исключает привлечения средств из других источников. На практике финансирование чаще всего осуществляется за счет заинтересованных сторон (инвестора, застройщиков).

Подготовка к созданию

После получения разрешения на разработку технической документации компания приступает собственно к созданию проекта. На подготовительном этапе проводится детальный анализ сведений юридического и геодезического характера:

Изучение картографических материалов, результатов топографических съемок для определения физических особенностей территории (рельеф, отсутствие/наличие поверхностных водоемов, природные зоны).
Получение исчерпывающих сведений о юридическом статусе участка, а также его отдельных зон. Такие данные содержатся в ЕГРН: собственники участка, наличие/отсутствие обременения, история изменения собственников участка и его отдельных территорий.
Анализ кадастровой документации на землю – прежде всего, интересует кадастровая стоимость и соответствующее заключение государственных оценщиков.
Анализ специфических данных, которые запрашивают из реестра по лесам и реестра по поверхностным водоемам.
Получение справки, которая подтверждает отсутствие в недрах рассматриваемой земли полезных ископаемых. Такой документ имеет большое значение, поскольку в противном случае компания, намеренная использовать недра, может оспорить разработку и утверждение проекта.

Подготовка документов, подтверждающих выбор участка

Основная задача проводимых изысканий сводится к обоснованию выбора земельного участка под заранее намеченные цели (строительство капитальных объектов, особенности их размещения). Для этого необходимо представить следующие документы:

экспликация земли и отдельных зон;
результаты вычисления площадей каждой зоны и всего участка в целом;
обоснование предварительных расчетов;
документы, подтверждающие информирования граждан, проживающих на этой территории и всех заинтересованных сторон (владельцев участков, пользователей на основе договора долгосрочной аренды, арендодателей);
положительные заключения от всех уполномоченных органов надзора;
согласовательная документация, отражающие согласие представителей организаций, чьи интересы могут быть непосредственно затронуты в ходе освоения территории (крупные предприятия с располагающимися подземными и надземными сетями);

Приказ Министерства экономического развития РФ от 3 августа 2011 г. N 388
"Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков"

9. Проект межевания комплектуется в следующей последовательности: титульный лист, содержание, разделы текстовой части, разделы графической части, приложение.

II. Общие требования к подготовке Проекта межевания

11. Проект межевания оформляется на бумажном носителе в количестве не менее двух экземпляров.

По желанию заказчика Проект межевания дополнительно оформляется в виде электронного документа.

12. Проект межевания должен быть прошит и скреплен подписью и оттиском печати кадастрового инженера. Подпись и оттиск печати кадастрового инженера проставляются на титульном листе Проекта межевания, на Проектном плане и на обороте последнего листа Проекта межевания.

13. Проект межевания оформляется с применением средств компьютерной графики. При оформлении Проекта межевания также может применяться комбинированный способ. Внесение текстовых сведений вручную (от руки) производится разборчиво тушью, чернилами или пастой синего цвета. Опечатки, подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления не допускаются. Все исправления в Проекте межевания должны быть заверены подписью (с указанием фамилии и инициалов) и оттиском печати кадастрового инженера.

Оформление карандашом Проекта межевания не допускается. Все записи, за исключением оговоренных случаев, производятся на русском языке. Числа записываются арабскими цифрами.

Проект межевания оформляется на листах формата А4. Раздел "Проектный план" может оформляться на листах большего формата.

14. Нумерация листов Проекта межевания является сквозной в пределах документа. Документы, включаемые в состав приложения, не нумеруются.

Если сведения не умещаются на одном листе какого-либо раздела, допускается размещать их на нескольких листах либо на обороте соответствующего листа. В указанном случае на каждом листе либо на каждой странице соответствующего раздела воспроизводятся следующие сведения: слова "" и название соответствующего раздела Проекта межевания.

Если разделы Проекта межевания размещены на листах с оборотом, при заполнении реквизита "Лист N ______" соответствующего раздела Проекта межевания дополнительно через запятую приводится номер страницы.

Общее количество листов Проекта межевания, включая количество листов документов приложения, указывается на титульном листе.

15. Незаполненные реквизиты разделов текстовой части Проекта межевания не исключаются, в таких реквизитах проставляется знак "-" (прочерк).

16. Проект межевания составляется на основе кадастровой выписки о соответствующем земельном участке или кадастрового плана соответствующей территории.

17. При необходимости для подготовки Проекта межевания могут быть использованы картографические материалы и (или) землеустроительная документация, хранящаяся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства.

18. В состав приложения Проекта межевания, утверждаемого решением собственника земельной доли или земельных долей, включаются:

1) все поступившие кадастровому инженеру, подготовившему Проект межевания, возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка (при их наличии), оформленные в соответствии с пунктом 13 статьи 13.1 Закона об обороте;

2) заключение кадастрового инженера о снятии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка (при наличии возражений, указанных в подпункте 1 настоящего пункта);

3) заключение кадастрового инженера об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, представляемых в соответствии с пунктами 13 и 14 статьи 13.1 Закона об обороте (при отсутствии возражений, указанных в подпункте 1 настоящего пункта);

4) заверенные кадастровым инженером копии документов, удостоверяющих права на земельную долю или земельные доли, в счет которых выделяется земельный участок;

5) копия извещения о необходимости согласования Проекта межевания, предусмотренного пунктом 10 статьи 13.1 Закона об обороте (если такое извещение направлялось участникам долевой собственности);

6) копия страницы печатного издания, содержащей извещение о необходимости согласования Проекта межевания, предусмотренное пунктом 10 статьи 13.1 Закона об обороте, и копия первого листа, содержащего реквизиты печатного издания (если такое извещение было опубликовано в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации).

19. В состав приложения Проекта межевания, утверждаемого решением общего собрания участников долевой собственности на земельный участок (земельные участки) из земель сельскохозяйственного назначения, включаются акт соответствующего органа местного самоуправления, подтверждающий полномочия должностного лица органа местного самоуправления, указанного в пункте 10 статьи 14.1 Закона об обороте, либо заверенная в установленном порядке копия такого акта.

20. В заключении кадастрового инженера о снятии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка в виде связного текста приводятся сведения о лице, представившем соответствующие возражения, причины его несогласия с предложенными размером и местоположением границ образуемого земельного участка, а также информация о способе устранения таких причин.

Заключение кадастрового инженера о снятии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка подписывается лицом, снявшим ранее представленные возражения (с указанием его фамилии, инициалов и даты подписания), и кадастровым инженером (с указанием его фамилии, инициалов и даты подписания). Подпись кадастрового инженера заверяется его печатью.

III. Требования к оформлению текстовой части Проекта межевания

обозначение земельного участка либо земельных участков, образованных из земельного участка, указанного в графе "2" , если указанный земельный участок не является единым землепользованием или многоконтурным земельным участком.

47. В графе "3" таблицы реквизита "3" раздела "Сведения об измененных земельных участках и их частях" приводятся сведения о собственниках измененного земельного участка в объеме сведений, указанных в пункте 30 Требований. При этом в графе "4" данной таблицы приводится размер долей таких лиц в праве общей долевой собственности на измененный земельный участок.

48. В реквизит "Сведения об обеспечении доступа к образуемым или измененным земельным участкам" включаются сведения об обеспечении доступа к образуемым или измененным земельным участкам от земельных участков или земель общего пользования.

Если образуемый или измененный земельный участок имеет непосредственный доступ к землям или земельным участкам общего пользования, в графе "3" раздела "Сведения об обеспечении доступа к образуемым или измененным земельным участкам" указываются слова "земли (земельные участки) общего пользования".

49. В случаях, когда обеспечение доступа к землям или земельным участкам общего пользования осуществляется посредством смежного земельного участка, находящегося в частной, государственной или муниципальной собственности, включение сведений в раздел "Сведения об обеспечении доступа к образуемым или измененным земельным участкам" осуществляется на основании документов, подтверждающих соответствующее установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такие смежные земельные участки. Заверенные кадастровым инженером копии таких документов включаются в состав приложения Проекта межевания.

IV. Требования к оформлению графической части Проекта межевания

50. Раздел графической части Проекта межевания "Проектный план" оформляется на основе сведений кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, указанных в составе раздела "Исходные данные".

При отсутствии в указанных кадастровом плане соответствующей территории или кадастровой выписке о соответствующем земельном участке сведений картографической основы государственного кадастра недвижимости Проектный план подготавливается с использованием картографических материалов масштаба 1:50000 и крупнее.

51. Проектный план оформляется в отношении всех образуемых и измененных земельных участков. При необходимости местоположение отдельных характерных точек границ (частей границ) может отображаться в виде выносок или врезок, оформляемых на отдельных листах в составе Проектного плана.

52. Проектный план оформляется в масштабе, обеспечивающем читаемость местоположения характерных точек границ земельных участков. Части границ земельных участков отображаются на Проектном плане в заданном масштабе сплошной линией красного цвета толщиной не более 0,5 мм.

53. На Проектном плане отображаются:

проектируемые границы образуемых земельных участков, границы измененных земельных участков и частей указанных земельных участков;

местоположение земель или земельных участков общего пользования (местоположение таких земель и земельных участков отображается схематично);

при необходимости, проектируемые границы образуемых земельных участков (образуемых частей земельных участков), посредством которых планируется обеспечить доступ к образуемым или измененным земельным участкам;

обозначения образуемых земельных участков, образуемых частей земельных участков, характерных точек границ;

кадастровые номера земельных участков, из которых осуществляется выдел земельных участков в счет земельных долей;

местоположение природных объектов и (или) объектов искусственного происхождения (если отдельные части границ образуемых земельных участков совпадают с местоположением внешних границ таких объектов);

местоположение границ муниципальных образований и (или) границ населенных пунктов (если соответствующий земельный участок примыкает к границе муниципального образования и (или) населенного пункта);

границы кадастрового деления (если соответствующий земельный участок располагается в нескольких кадастровых кварталах либо земельный участок примыкает к границе кадастрового деления).

54. При оформлении Проектного плана обозначение измененного земельного участка приводится в виде дроби, где в числителе указываются двоеточие и номер земельного участка в кадастровом квартале (например, :749), а в знаменателе - площадь измененного земельного участка в квадратных метрах с округлением до 1 кв.м.

Обозначение образуемого земельного участка на Проектном плане приводится в виде дроби, где в числителе указываются двоеточие, номер измененного земельного участка в кадастровом квартале, двоеточие и сочетание заглавных букв русского алфавита "ЗУ" с числом, записанным арабскими цифрами (например, :749:ЗУ1), а в знаменателе - площадь образуемого земельного участка в квадратных метрах с округлением до 1 кв.м.

55. Обозначение образуемой части измененного земельного участка на Проектном плане приводится в виде дроби, где в числителе указываются двоеточие, номер измененного земельного участка в кадастровом квартале, наклонная черта и сочетание строчных букв русского алфавита "чзу" с числом, записанным арабскими цифрами (например, :749/чзу1), а в знаменателе - площадь образуемой части измененного земельного участка в квадратных метрах с округлением до 1 кв.м.

Обозначение образуемой части образуемого земельного участка на Проектном плане приводится в виде дроби, где в числителе указываются обозначение образуемого земельного участка в соответствии с пунктом 54 Требований, наклонная черта и сочетание строчных букв русского алфавита "чзу" с числом, записанным арабскими цифрами (:749:ЗУ1/чзу1), а в знаменателе - площадь образуемой части образуемого земельного участка в квадратных метрах с округлением до 1 кв.м.

56. В случае, если граница земельного участка представляет собой несколько замкнутых контуров, на Проектном плане каждый такой контур идентифицируется обозначением земельного участка в соответствии с пунктом 54 Требований, где в числителе дроби дополнительно в скобках приводится порядковый номер контура, а в знаменателе дополнительно в скобках - площадь такого контура в квадратных метрах с округлением до 1 кв.м.

______________________________

* Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, N 30, ст. 3018; 2003, N 28, ст. 2882; 2004, N 27, ст. 2711; N 41, ст. 3993; N 52, ст. 5276; 2005, N 10, ст. 758; N 30, ст. 3098; 2007, N 7, ст. 832; 2008, N 20, ст. 2251; N 49, ст. 5748; 2009, N 1, ст. 5; N 19, ст. 2283; 2011, N 1, ст. 32, 47.

Приложение
к Требованиям к проекту
межевания земельных участков

С изменениями и дополнениями от:

		Всего листов _______
Проект межевания земельных участков
Титульный лист
1. Кадастровый номер земельного участка или земельных участков, из которого (которых) осуществляется выдел земельных участков в счет земельной доли или земельных долей (далее - измененные земельные участки):

2. Количество земельных участков, которые выделяются в счет земельной доли или земельных долей (далее - образуемые земельные участки):

3. Сведения о заказчике работ по подготовке проекта межевания:
(фамилия, имя, отчество (при наличии отчета) физического лица, полное наименование юридического лица, органа местного самоуправления

Место для оттиска печати заказчика кадастровых работ
4. Сведения о кадастровом инженере:
Фамилия, имя, отчество (при наличии отчества)
N квалификационного аттестата кадастрового инженера ________________________________________
Контактный телефон _________________________________________________________
Почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с кадастровым инженером __________________________________________________________________________
Сокращенное наименование юридического лица, если кадастровый инженер является работником юридического лица _______________________________________________________________
Подпись ___________________________	Дата "__" ____________ ________г.
Место для оттиска печати кадастрового инженера
5. Проект межевания земельных участков утвержден:
Подпись _________________________________	дата "__" ____________ ________г.


Проект межевания земельных участков

	Разделы проекта межевания	Номера листов


Проект межевания земельных участков
Пояснительная записка


Проект межевания земельных участков
Исходные данные
Перечень документов, использованных при подготовке проекта межевания
	Наименование документа	Реквизиты документа

Проект межевания земельных участков

Сведения об образуемых земельных участках и их частях

1. Список образуемых земельных участков:

Обозначение земельного участка

Сведения о правообладателях

Сведения о правахОбозначение земельного участка

Обозначение части границы

Горизонтальное приложение (S), м

Описание прохождения части границы

3. Сведения об образуемых частях образуемых земельных участков:

Обозначение земельного участка _____________________________________________

Обозначение части

Проект межевания земельных участков

Сведения об измененных земельных участках и их частях

1. Список измененных земельных участков:

Кадастровый номер

измененного земельного участка

Кадастровые номера земельных

участков, входящих в состав

измененного земельного участка,

из которых образованы

земельные участки

Обозначение

образуемого

земельного

2. Сведения об образуемых частях измененных земельных участков:

Кадастровый номер земельного участка ________________________________________

Обозначение части

Площадь (Р),

Характеристика части (в том числе содержание ограничения (обременения) прав)


Проект межевания земельных участков
Сведения об обеспечении доступа к образуемым или измененным земельным участкам

	земельного участка, для которого обеспечивается доступ	Кадастровый номер или обозначение земельного участка, посредством которого обеспечивается доступ