* Данный материал старше двух лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка - это жилой дом/другое строение/сооружение или иное недвижимое имущество, которое создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Из определения самовольной постройки следует, что для признания ее таковой необходимо наличие хотя бы одного признака.

Важно! Последствия признания постройки самовольной:

. лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности;
. лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки;
. самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет;
. самовольное строительство влечет за собой штрафные санкции, предусмотренные статьей 9.5 КоАП РФ.

Наши судебные эксперты и юристы узаконят Ваш объект. Срок от 40 дней, стоимость от 150 000 руб.

Несмотря на столь существенные последствия и санкции в отношении самовольно возведенного строительства, существует норма права, которая позволяет признать права собственности на такую постройку. Согласно ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ:

право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. На практике зачастую нельзя легко определить: подлежит ли постройка сносу, или она может быть признана законной. Рассмотрим ситуацию о сносе самостроя на примере спорной ситуации, которая была рассмотрена Пензенским областным судом.

Суть дела - иск об отмене решения суда первой инстанции о сносе самовольной постройки.

Аргументы ответчика:
. реконструкция жилого дома (самовольное строительство) произведена на отведенном для этих целей земельном участке;
. строительные нормы не нарушены, что подтверждено экспертным заключением;
. разрешение на строительство не требуется, так как постройка возведена на землях, предназначенных для строительства;
. права и интересы третьих лиц не нарушены, так как пристройка возведена лишь с используемой ею стороны от дома;
. кроме того снос строительства будет нарушать жилищные права несовершеннолетнего ребенка.
Согласно доводам ответчика постройка не является самовольной.

Решение суда: признать постановление о сносе постройки законным.
Пензенский облсуд по делу № 33-1410/2014 от 03.06.2014 вынес апелляционное определение по жалобе Ш.Н.А. на решение Октябрьского районного суда города Пензы от 18.03.2014, которым постановлено: исковые требования Г.А.П., Ш.Л.Г. к Ш.Н.А. о сносе самовольно возведенного строения удовлетворить. В силу пунктов 1 и 2 статьи 51 ГК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям строительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Как разъяснено в п. 28 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд установил, что спорный жилой дом принадлежит на праве собственности Ш.Л.Г. и Ш.Н.А. В мае 2013 года Ш.Н.А. к дому самовольно возвела пристрой по всему периметру своей части дома, увеличив его площадь. В ходе выездной проверки сотрудниками Госжилстройтехинспекции Пензенской области было установлено, что Ш.Н.А. осуществляются работы по реконструкции объекта капитального строительства — части жилого дома — без оформленного в установленном порядке разрешения на строительство. По данному факту постановлением за нарушение градостроительного законодательства Ш.Н.А. была привлечена к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Ей было выдано предписание о представлении разрешения на строительство, что предусмотрено ст. 51 ГК РФ. Предписание выполнено не было.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований. Как обоснованно указал суд, спорная постройка является самовольной, то есть созданной без получения на это необходимых разрешений. Возлагая на ответчика обязанность по сносу спорной самовольной постройки за свой счет, районный суд признал установленным. Суд исходил из того, что при возведении постройки Ш.Н.А. не получила согласия сособственников земельного участка Ш.Л.Г. и Г.А.П., нарушив их право на пользование и владение имуществом, принадлежащим им на праве общей долевой собственности.

Бесспорных относимых и допустимых доказательств наличию на первоначальном этапе ведения строительства согласия Ш.Л.Г. на возведение пристроя стороной ответчика не представлено. Как признал суд, реального раздела земельного участка между сособственниками земельного участка произведено не было. Соглашение от 25.09.2007 Ш.Н.В. не подписывалось.

Суд также учел обстоятельства, отраженные в выводах эксперта федерального бюджетного учреждения Пензенская лаборатория судебной экспертизы Минюста России, связанные с тем, что в результате возведения пристроя к своей части дома ответчик затронул права и интересы истца Ш.Л.Г. Конструктивное решение в зоне примыкания крыш незавершенного строительством пристроя к основному строению не позволяет обеспечить надежную защиту стен от проникновения дождевых вод, что противоречит пункту 10.4 СП 55.13330.2011. Данное конструктивное решение, устройство фундамента вплотную по отношению к строению, а также повреждение наружных несущих стен и фундамента отрицательно влияют на техническое состояние конструктивных элементов жилого дома. Оно вызывает преждевременную утрату ими эксплуатационных качеств. Поэтому наиболее целесообразно, ввиду ветхого состояния основных несущих конструкций основного строения, разработать проект по реконструкции (капитальному ремонту) основного строения либо его сносу. Фактическая граница в результате строительства пристроя к жилому дому не соответствует порядку пользования земельным участком, определенному соглашением от 25.09.2007.

В ходе судебного заседания был допрошен эксперт, который сообщил, что техническое состояние кровли основной постройки неудовлетворительное, поскольку постройка старая, ремонт не производился. В связи с этим в дальнейшем возможно разрушение дома. При этом сам по себе установленный путем проведения судебной строительно-технической экспертизой факт соответствия пристроя строительным нормам и правилам, как и проезда по территории земли общего пользования, не может быть признан основанием к отказу в удовлетворении заявленного истцами требования о сносе самовольной постройки.
Установив, что устранение нарушения прав истцов возможно только путем сноса самовольно возведенного пристроя, суд обязал ответчика снести спорную постройку за свой счет.

Ссылка в жалобе на незаконное неприменение к возникшим правоотношениям норм жилищного законодательства является несостоятельной. Заявленные истцами требования основаны на нормах гражданского законодательства, связанных с устранением нарушений прав собственников земельного участка и дома, в связи с чем доводы о нарушении жилищных прав ответчика и членов ее семьи имеющими юридическое значение для разрешения настоящего спора не являются. Следовательно, ссылка на необходимость привлечения к участию в деле органа опеки и попечительства для защиты прав несовершеннолетних, чьи жилищные права затронуты предъявленным иском, является ошибочной. Таким образом, ситуация отражает то, что доводов ответчика не было достаточно для признания такого строительства законным.

Из судебной практики: что необходимо учитывать, если возникает спор в отношении самовольного строительства?
Дело: апелляционное определение Хабаровского краевого суда по делу № 33-3440/2014 от 30.05.2014 по исковому заявлению Г.М.В. к Б.Л.Т. о разделе жилого дома в натуре, признании права собственности на жилой дом.
Суть апелляционной жалобы: представитель администрации города Хабаровска (третье лицо) просит принять новое решение об отказе в исковых требованиях о признании права собственности на жилой дом.

Обоснование доводов: жилой дом не является объектом гражданских прав, поскольку обладает признаками самовольной постройки, возведенной без получения разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию. Земельный участок был предоставлен в 2004 году на праве аренды под строительство новых объектов недвижимого имущества ФГУП «ГУСС Дальспецстрой при Спецстрое России», в связи с чем земельный участок под использование данного объекта предоставлен быть не мог. Строительство спорного жилого дома было совершено в непредусмотренной территориальной зоне.

Решение: проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав участников процесса, судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы. Тем самым были удовлетворены заявленные исковые требования в части признания права собственности на жилой дом.

Судебная коллегия руководствовалась положениями ст. 222 ГК РФ, статей 2, 51 ГК РФ, ст. 3 ФЗ РФ «Об архитектурной деятельности в РФ», абзаца 2 пункта 26 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункта 3 «Положения о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки», утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 № 415. Она установила, что истец за счет собственных средств построил жилой дом на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности истца с согласия сособственника. При этом использование земельного участка под строительство дома соответствует разрешенному использованию. Угроза жизни и здоровью граждан, а также нарушения прав и законных интересов других лиц отсутствовали. Домовладение соответствует установленным строительным и санитарным нормам и правилам. Учитывая все это, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, признав за Г.М.В. право собственности на жилой дом.

Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Данные разъяснения Пленума Верховного суда Российской Федерации, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации были выполнены судом первой инстанции при рассмотрении дела. Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцом за счет собственных средств, построен жилой дом, на земельном участке, принадлежащем на праве общедолевой собственности истцу и соответчику, с разрешенным видом использования под индивидуальный жилой дом, относящемся к категории земель населенных пунктов. Строительство осуществлено с согласия сособственника, без получения до начала строительства разрешения на строительство. Г.М.Т., являющаяся собственником земельного участка, до начала строительства обращалась за разрешением на строительство, но получила отказ, со ссылкой нахождения земельного участка в аренде у другого лица под строительство новых объектов. Как правильно указал суд первой инстанции, данный отказ является незаконным в силу отсутствия доказательств передачи земельного участка в аренду.

Г.М.В. предпринимал меры к легализации самовольной постройки, в частности, жилой дом поставлен на учет в реестре жилого фонда, на него изготовлен технический паспорт, которым подтверждается, что строительство объекта капитального строительства завершено. В настоящее время земельный участок в зону застройки не попал, решение о выкупе принадлежащего Г. и Б. земельного участка и жилого дома застройщиком не принималось.

Суд установил, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. То есть условия, предусмотренные законом, при которых может быть признано право собственности истца на самовольную постройку, выполнены, что подтверждается заключением ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае», заключением ООО «Энергоцентр», заключением ООО «Эконом-Коттедж», ООО «Пожарный аудит». Использование земельного участка под строительство дома соответствует разрешенному использованию под индивидуальный жилой дом, что подтверждается также решением Центрального районного суда и правоустанавливающими документами.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в связи с тем, что истец нарушил порядок строительства объекта недвижимости и не предпринимал попыток к легализации самовольной постройки. При разрешении заявленных требований суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Итак , суд, при определении законности возведения постройки, решения вопроса ее о сносе или признании прав собственности на такую постройку, учитывает следующее:

Допущены ли при возведении постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил?
. Отведен ли земельный участок, на котором произведено строительство, для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами?
. Создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан?
. Предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. А также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию в случае, если данное обстоятельство имело место быть?
. Не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц?

В качестве вывода: при подготовке к судебному разбирательству постарайтесь заранее учесть все обстоятельства, которые будут иметь для суда основополагающее значение. Если вы будете правильного применять нормы права в совокупности, то снизите риски серьезных последствий, которые предусмотрены в отношении самовольного строительства, либо восстановите свои законные права и интересы, нарушенные незаконным строительством.

Законодательный пакет по регулированию ситуаций с самовольным строительством

С проблемой самовольного строительства, будь то торговый павильон, несанкционированное здание на сельхозземле или дом на участках ИЖС и ЛПХ в населённых пунктах, а ещё хуже, если этот дом на таком участке по каким-то «чудесным» причинам оказался многоквартирным, государство боролось и борется административными и судебными способами.

Застройщиков, не устранивших градостроительные нарушения, обязывают самостоятельно и за свой счёт сносить возведённые постройки, а при их нерадивости администрациям приходилось ранее решать эту задачу, так сказать, «без церемоний», но, как понятно, с возложением финансовых затрат и административной ответственности на «строительных вольнодумцев».

На государственном уровне регулирование вопросов о ликвидации самовольного строительства всех масштабов происходит постоянно, равно как и регулирование вопросов, связанных с нелегальной застройкой участков, в том числе и участков, предназначенных для строительства частных жилых домов, с практикуемым противозаконным строительством многоквартирных жилых домов на не предназначенной для этой цели земле.

В настоящий период примером такого регулирования может послужить законодательный пакет, предусматривающий внесение изменений в Гражданский, Градостроительный, Земельный кодекс, в Кодекс РФ об административных правонарушениях и другие законодательные акты:

• подписанный Президентом РФ проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)» - проект ФЗ № 301924-7, регламентируюший правила сноса самовольных построек и определяющий меры защиты добросовестных владельцев построек, ставший основой для ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» № 339-ФЗ от 3 августа 2018 г.
• принятый в 1-м чтении в Государственной Думе проект ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части упрощения строительства объектов индивидуального жилищного строительства, совершенствования механизма государственного строительного надзора и сноса объектов капитального строительства)» - проект ФЗ № 302153-7, устанавливающий порядок надзора за строительством индивидуальных жилых и садовых домов, сноса домов и изъятие участков,
• принятый в 1-м чтении в Государственной Думе проект ФЗ «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства) - проект ФЗ № 301854-7, устанавливающий ответственность на те случаи, когда самовольное строительство или реконструкция привели к нарушению градостроительных регламентов.

Новые правила сноса самовольных построек

Срок легализации постройки - от 6-и месяцев до 3-х лет (зависит от специфики объекта).

В течение всего этого срока пользоваться и распоряжаться ни постройкой, ни земельным участком нельзя - постройку невозможно будет не только эксплуатировать, но и продать, подарить, сдать в аренду, и с земельным участком также нельзя проводить никаких сделок.

По завершении оформления постройки в соответствии с требованиями закона её необходимо зарегистрировать в ГКН и оформить на неё право собственности. После этого, разумеется, появляются права пользования и распоряжения как бывшим самостроем, преобразованным в юридически законное строение, так и земельным участком, постройка на котором стала легитимной.

9. Меры защиты добросовестных владельцев при сносе самовольных построек

В случаях, когда приобретено здание, сооружение или другое строение с уже зарегистрированным правом собственности, но впоследствие строение было признано самовольной постройкой и принято решение о его сносе или о приведении его в соответствие с установленными требованиями, собственники имеет право на возмещение убытков из казны Российской Федерации.

Это однократная компенсация, возмещающая:

1. утрату права собственности на здание, сооружение, другое строение,
2. расходы на снос (приведение в соответствие) лицам или органам, за счёт которых был произведен снос самовольной постройки или её приведение в соответствие с установленными требованиями.

О размере возмещения убытков

В случаях выполнения собственником решения о сносе или в случае приведения в соответствие с установленными требованиями постройки, признанной самовольной с ранее зарегистрированным правом собственности, в расчёт размера убытков, возмещаемых из госказны, могут включаться:

1. рыночная стоимость - при сносе самовольной постройки,
2. разница между изначальной рыночной стоимостью постройки и её рыночной стоимостью после приведения её в соответствие с установленными требованиями,
3. убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения собственниками самовольных построек своих обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключённых с такими лицами договорах,
4. упущенная выгода.

Ответственность за самовольное строительство

Самовольное строительство, кроме сноса или устранения несоответствия установленным требованиям, чревато и наложением на владельцев самостроя административных штрафов.

В настоящее время административная ответственность установлена только за строительство и реконструкцию, произведенные без разрешения на строительство. Ситуация эта в ближайшее время изменится и не в лучшую сторону для владельцев самовольных построек, поскольку в Государственной Думе рассматривается и уже утверждён в первом чтении проект ФЗ № 301854 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)».

По этому готовящемуся к выпуску закону, административная ответственность распространится на большее число случаев, связанных с различными особенностями самовольного строительства. Перечислим их.

• Самовольное строительство или реконструкция привели к нарушению предельных параметров объекта недвижимости, установленных правилами землепользования и застройки, либо документацией по планировке территории, либо федеральными законами. Для указанного случая устанавливаются штрафы в размере:
  1. в отношении граждан - в размере от 2 до 5 тыс. рублей
  2. должностных лиц - от 20 до 50 тыс. рублей
  3. предпринимателей без образования юридического лица - от 20 до 50 тыс. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток
  4. на юридических лиц - от 500 тыс. до 1 млн. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.
• Эксплуатация самовольной постройки. Если самовольная постройка расположена на участке:
  1. предоставленном в аренду,
  2. приобретенном по результатам публичных торгов с обязательством по её сносу или приведению в соответствие установленным требованиям, то размер штрафов за эксплуатацию постройки будут аналогичны тем, что определены для случая нарушения установленных предельных параметров объекта строительства.
• За неисполнение решения о сносе самовольной постройки или о её приведении в соответствие требованиям. Санкции предполагают наложение штрафа в следующих размерах:
  1. на граждан - от 20 до 50 тыс. руб. или обязательные работы на срок до 50 часов
  2. на предпринимателей без образования юридического лица и должностных лиц - от 20 до 50 тыс. руб.
  3. на юридических лиц - от 100 до 300 тыс. руб.
• За строительство, реконструкцию объектов капстроительства, приводящих к нарушению предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции, установленных ПЗЗ, документацией по планировке территории, или параметров объектов капстроительства, установленных федеральными законами. В указанной ситуации штраф может составить:
  1. для граждан - от 2 до 5 тыс. руб.
  2. для должностных лиц и ИП - от 20 до 50 тыс. руб.
  3. для организаций - от 500 тыс. до 1 млн руб. с альтернативой штрафу в виде административного приостановления деятельности предпринимателя или юрлица на срок до 90 суток.

В заключение всего изложенного необходимо ещё раз подчеркнуть, что главной целью вводимых законодательных инициатив является пресечение наиболее распространенные нарушений в области градостроительной деятельности и достижение благоприятного влияния на развитие строительной отрасли без установления дополнительных административных барьеров, защита прав и законных интересов добросовестных застройщиков и приобретателей объектов недвижимого имущества.

Полезная информация

• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков - читайте
• С признаками капитальных и некапитальных (временных) объектов можно ознакомиться .
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться .
• Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться .
• Упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов - 2018 - с ним можно ознакомиться .

Уважаемый Сергей Иванович!
Мой сосед строит сооружение из пеноблоков размером 14 м. по нашей стороне (высота в коньке около 5 м.) на расстоянии 60 см от кадастровой границы

между нашими участками. Данный обьект предусматривает гараж, летнюю кухню и котельную. Угол котельной находится на расстоянии 1,7 м. от моей бани. На

нашу сторону выходят 5 окон данного строения. Строение находится с югозапада и затеняет наш сад, вода и снег в будущем скорее всего будут его

подтоплять (место и без того низкое, болотистое).
Разрешений на строительство у него нет.
В частной беседе сосед заявляет, что в гараже будет автосервис, но слова к делу не пришьешь.
Каковы мои шансы добиться сноса строящегося обьекта? Как доказать не только нарушение строительных норм и правил, но и нарушение моих прав и законных

интересов.

Здравствуйте.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В соответствии с п.п. 45, 46 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

С учетом этих разъяснений, Вам необходимо доказать не только несоблюдение соседом градостроительных и строительных норм и правил при строительстве, но и нарушение тем самым Вашего права собственности. Это Вы правильно отметили в своем вопросе.

Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Приказом Минюста России от 27.12.2012 N 237 утверждены Перечень родов (видов) судебных экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, и Перечень экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России. Сразу скажу, что на практике судьи поручают проведение экспертиз, как правило, коммерческим организациям и частным экспертам. Поэтому на данный приказ Минюста России я ссылаюсь только, чтобы лучше разъяснить, какая экспертиза потребуется для доказывания Вашей правоты.

В вышеназванном Перечне родов (видов) судебных экспертиз предусмотрена строительно-техническая экспертиза, в рамках которой проводится исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки.

В вопросе Вы пишете: «Строение находится с югозапада и затеняет наш сад, вода и снег в будущем скорее всего будут его подтоплять (место и без того низкое, болотистое)».

Для установления обстоятельств несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве, а также указанных Вами обстоятельств затенения (нарушения норм инсоляции) и подтопления участка в результате стекания осадков с крыши строения суды назначают строительно-технические экспертизы. Поэтому Вам нужно будет заявлять в суде ходатайство о назначении по делу такой экспертизы.

Для того, чтобы определиться с перспективой дела в суде, Вы можете заказать специалистам проведение досудебной строительно-технической экспертизы. Однако подготовленное в таком порядке заключение не является заключением эксперта, предусмотренным ГПК РФ. И в суде, скорее всего, нужно будет все равно ходатайствовать о назначении строительно-технической экспертизы.

Должен сказать, что на практике суды редко сносят уже возведенные постройки. Вместе с тем, если с помощью проведения экспертиз Вы докажете нарушение Вашего права собственности, то имеет смысл требовать в суде запретить соседу строительство пока оно не окончено.

В соответствии с п. 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия , так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Ответ на вопрос является примерным. К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Что считается самовольной постройкой? Как заставить соседа её снести?

Если Вы считаете, что такая постройка нарушает Ваши права, законные интересы или создает угрозу здоровью, то Вы вправе требовать ее сноса за счет соседа.

Сначала попробуйте решить этот вопрос мирным путем, возможно сосед пойдет Вам на встречу. Будет не лишним напомнить нарушителю, что в соответствии с КоАП (ст. 9.5) за незаконное строительство предусмотрен штраф от 2 до 5 тысяч рублей. Если же нет, то закон предоставляет Вам несколько способов защиты прав.

Статья 9.5. КоАП РФ

КоАП РФ, Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток. (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

2. Нарушение сроков направления в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации извещения о начале строительства, реконструкции объектов капитального строительства или неуведомление уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от десяти тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до трехсот тысяч рублей. (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

3. Продолжение работ до составления актов об устранении выявленных уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора федеральным органом исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации недостатков при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от десяти тысяч до сорока тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток. (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

4. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при отсутствии заключений уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае, если при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей. (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

5. Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей. (в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

Обращение в органы местного самоуправления

Статьей 222 ГК РФ предусмотрено, что органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае:

• создания или возведения ее на земельном участке, который выделялся вовсе не для этих целей,
• если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей местного, регионального или даже федерального значения.

Если в Вашем случае имело место подобное нарушение – то без всякого суда можно добиться сноса.

Статья 222 Гражданского клдекса РФ

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. (п. 1 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. (в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. (п. 3 в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ)

4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

• обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
• обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
• обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Обращение в суд

Если досудебный порядок решения спора успехом не увенчался, то Вы можете обратиться в суд. Для этого надо составить иск, приложить к нему все предусмотренные статьями 131-132 ГПК документы, доказательства о соблюдении досудебного порядка (письма, записки и т.д.). Также необходимо приложить доказательства того, что незаконная постройка нарушает Ваши права, законные интересы или наносит вред здоровью. К примеру, если постройка ограничивает доступ солнечного света к участку, можно приложить фотографии. Если в результате этого пострадали растения, то возможно понадобится заключение эксперта, который подтвердит причинно-следственную связь. Тогда Вы сможете потребовать материальную компенсацию. Если постройка наносит ущерб и рушит, к примеру, стену Вашего участка - предоставьте заключение Противооползневой службы. Без доказательств того, что Ваши права были нарушены, суд откажет Вам в иске, даже если постройка является незаконной.

Статьи 131 и 132 Гражданско процессуального кодекса РФ

Статья 131. Форма и содержание искового заявления

1. Исковое заявление подается в суд в письменной форме.

2. В исковом заявлении должны быть указаны:

• наименование суда, в который подается заявление;
• наименование истца, его место жительства или, если истцом является организация, ее место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;
• наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения;
• в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;
• обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
• цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;
• сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом или предусмотрено договором сторон;
• перечень прилагаемых к заявлению документов.

В заявлении могут быть указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты истца, его представителя, ответчика, иные сведения, имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела, а также изложены ходатайства истца.

3. В исковом заявлении, предъявляемом прокурором в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, должно быть указано, в чем конкретно заключаются их интересы, какое право нарушено, а также должна содержаться ссылка на закон или иной нормативный правовой акт, предусматривающие способы защиты этих интересов.

В случае обращения прокурора в защиту законных интересов гражданина в заявлении должно содержаться обоснование невозможности предъявления иска самим гражданином либо указание на обращение гражданина к прокурору. (в ред. Федерального закона от 05.04.2009 N 43-ФЗ)

4. Исковое заявление подписывается истцом или его представителем при наличии у него полномочий на подписание заявления и предъявление его в суд.

Статья 132. Документы, прилагаемые к исковому заявлению

К исковому заявлению прилагаются:

• его копии в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц;
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• доверенность или иной документ, удостоверяющие полномочия представителя истца;
• документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, копии этих документов для ответчиков и третьих лиц, если копии у них отсутствуют;
• абзац утратил силу с 15 сентября 2015 года. - Федеральный закон от 08.03.2015 N 23-ФЗ;
• доказательство, подтверждающее выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок предусмотрен федеральным законом или договором;
• расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, подписанный истцом, его представителем, с копиями в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц.

При подаче иска необходимо сослаться на статью 206 ГПК, в соответствии с которой суд может обязать ответчика совершить определенные действия. По закону снос незаконной постройки должен быть осуществлен за счет ответчика.

Обращение к прокурору

Прокурор вправе обращаться в суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов. Согласно Федеральному закону от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" при нарушении прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в судах иски в интересах пострадавших.

Из этого следует, что если от самовольной постройки пострадали не только Вы, но и другие соседи, то Вы можете обратиться с коллективной жалобой к прокурору. По результатам проверки, если будет выявлены нарушения ваших прав, прокурором будет инициировано дело в защиту публичных интересов.

Здравствуйте, Маша!

В данном случае рекомендую Вам обращаться в местную администрацию с жалобой на незаконно возведенное строение. Они должны провести выездную и документальную проверку, после чего имеют право выйти в суд с иском о сносе, либо принять решение о сносе самостоятельно. Можно с такой же жалобой обратиться в прокуратуру. Органы гос. власти имеют больше полномочий по сбору доказательственной базы для суда.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет , кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:
обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.
В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.